By Itzel SánchezPublished On: 2 septiembre, 2026Categories: Construcción

Data centers, centros logísticos y nuevas plantas: ¿dónde estará la próxima gran demanda para la construcción industrial?

Durante varios años, la construcción industrial en México estuvo asociada principalmente con nuevas plantas manufactureras, expansiones automotrices y parques industriales.

Ese mercado sigue siendo relevante, pero en 2026 el mapa comienza a ampliarse.

La demanda está creciendo en segmentos con necesidades constructivas muy distintas: centros de datos, infraestructura logística, nuevas plantas manufactureras, proyectos energéticos y desarrollos industriales especializados.

Para constructoras, despachos de ingeniería, instaladores, fabricantes de estructuras, integradores eléctricos y proveedores de materiales, entender dónde se está concentrando la inversión puede ser tan importante como conocer cuánto se está construyendo.

Porque la siguiente oportunidad quizá no sea solamente construir otra nave industrial.

Puede ser desarrollar una instalación que necesite enormes capacidades eléctricas, redundancia, refrigeración, automatización, seguridad y disponibilidad permanente.

La construcción industrial no se está deteniendo: se está especializando

Los datos más recientes muestran que la inversión productiva continúa teniendo un peso importante en México.

La Secretaría de Economía informó que, durante el primer semestre de 2026, México recibió 34,968 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa, el mayor monto registrado para un primer semestre. La manufactura concentró 13,482 millones de dólares, equivalentes al 38.6% del total, mientras que transportes, correos y almacenamiento captaron 2,650 millones de dólares y casi cuadruplicaron su monto frente al mismo periodo del año anterior.

Esto no significa que toda esa inversión termine inmediatamente en nuevos edificios, pero sí señala qué actividades están atrayendo capital y, por lo tanto, dónde pueden aparecer proyectos de construcción, ampliación e infraestructura.

1. Data centers: pocos proyectos, inversiones gigantes

Uno de los segmentos que está cambiando más rápidamente es el de los centros de datos.

En septiembre de 2025, el Gobierno de México anunció una inversión de 4,800 millones de dólares de CloudHQ para construir seis centros de datos en Querétaro. El proyecto contempla un campus de 52 hectáreas y se estimó que generaría más de 7,200 empleos durante la construcción.

No se trata de una nave industrial convencional.

Un data center requiere infraestructura especializada para:

alimentación eléctrica;
subestaciones;
sistemas de respaldo;
refrigeración;
detección y supresión de incendios;
telecomunicaciones;
seguridad física;
pisos y estructuras especializadas;
redundancia operativa.

CBRE reportó en 2026 que Querétaro se convirtió en el mercado de centros de datos de mayor crecimiento en América Latina, con un inventario que alcanzó 298.2 MW durante el primer trimestre y un crecimiento interanual superior a 450%, impulsado por proyectos hyperscale y cargas relacionadas con inteligencia artificial.

Esto coloca a los data centers entre los segmentos con mayor intensidad de inversión por proyecto.

La electricidad será uno de los grandes filtros

Aquí aparece una diferencia fundamental respecto a otros desarrollos inmobiliarios.

Un centro de datos puede necesitar cantidades enormes de electricidad.

En el proyecto de CloudHQ en Querétaro se habló de hasta 900 MW de carga informática crítica y de infraestructura eléctrica asociada, incluyendo una subestación privada proyectada para el campus.

Por eso, la ubicación ya no depende únicamente de:

terreno + carretera + mano de obra.

Ahora también puede depender de:

energía + transmisión + fibra óptica + disponibilidad de infraestructura.

CBRE señala precisamente que la obtención de energía y la confiabilidad de las redes eléctricas constituyen algunos de los principales retos para nuevos desarrollos de centros de datos a escala global.

Para el sector construcción, esto significa que crecerá el valor de las empresas capaces de participar no solamente en obra civil, sino también en ingeniería eléctrica de alta capacidad e infraestructura crítica.

La inteligencia artificial está agregando otra capa de demanda

La expansión no depende únicamente del almacenamiento tradicional en la nube.

La inteligencia artificial está elevando los requerimientos de procesamiento.

En abril de 2026, el Gobierno de México anunció una inversión de 1,000 millones de dólares de Flex entre 2026 y 2028 para infraestructura relacionada con centros de datos de inteligencia artificial, principalmente en Guadalajara, Aguascalientes y Ciudad Juárez. El proyecto prevé más de 5,000 empleos directos.

Esto también amplía geográficamente el mercado.

Aunque Querétaro concentra una parte importante de la infraestructura digital, otros corredores manufactureros pueden atraer proyectos relacionados con servidores, electrónica, infraestructura de IA y cadenas de suministro tecnológicas.

2. Centros logísticos: el comercio también necesita metros cuadrados

El segundo gran frente está en logística.

El mercado de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México ofrece un ejemplo muy claro.

CBRE reportó que durante el primer trimestre de 2026 logística representó 56% de la superficie industrial comercializada y comercio electrónico otro 38%. En conjunto, ambos segmentos concentraron más de 90% de la actividad.

Además, el corredor Zumpango–AIFA concentró 58% de la actividad del trimestre, consolidándose como uno de los principales polos de crecimiento de la región.

Esto muestra que la construcción logística continúa evolucionando.

Ya no se trata solamente de grandes bodegas.

Los nuevos centros pueden necesitar:

automatización;
sistemas de clasificación;
alturas mayores;
patios especializados;
infraestructura para vehículos;
sistemas contra incendios más complejos;
manejo intensivo de inventarios;
integración tecnológica.

Para constructoras e integradores, la oportunidad se desplaza hacia instalaciones cada vez más eficientes y automatizadas.

La cercanía con grandes zonas de consumo será decisiva

Los centros logísticos tienen una lógica diferente a las plantas manufactureras.

Una fábrica puede elegir ubicación buscando talento industrial, proveedores y costos.

Un centro de distribución suele priorizar también:

tiempo de entrega + conectividad vial + cercanía al consumidor.

Por eso, zonas alrededor de grandes áreas metropolitanas y corredores carreteros mantienen un papel importante.

El crecimiento del corredor AIFA es un ejemplo de cómo nueva infraestructura puede reorganizar gradualmente el mapa logístico.

3. Nuevas plantas: manufactura sigue siendo el gigante

Aunque data centers y logística llaman la atención por su crecimiento, sería un error asumir que las nuevas plantas manufactureras dejarán de ser el principal motor de construcción industrial.

Durante el primer semestre de 2026, manufactura fue el sector que más IED recibió en México, con 13,482 millones de dólares.

Además, la cartera de inversión del Gobierno de México acumulaba en julio de 2026 1,186 proyectos con un valor aproximado de 404 mil millones de dólares, con manufactura y automotriz entre las áreas con mayor presencia dentro del portafolio.

Esto sugiere que las expansiones industriales seguirán generando demanda para:

naves + líneas productivas + servicios + infraestructura + obra electromecánica.

Monterrey muestra cómo está cambiando esa demanda

El mercado industrial de Monterrey permite observar esta evolución.

Durante el segundo trimestre de 2026, la absorción bruta alcanzó 295 mil m², un aumento de 125% respecto al trimestre anterior.

Pero lo más interesante es quién ocupó esos espacios:

78% de la demanda correspondió a manufactura, mientras logística representó 11% y alta tecnología 6%.

Al mismo tiempo, había alrededor de 521 mil m² en construcción.

Esto confirma que la manufactura continúa generando una demanda significativa de espacio, aunque el mercado se encuentra ahora en una etapa más selectiva y con mayor disponibilidad que durante el auge inicial del nearshoring.

No todo el crecimiento será especulativo

Existe además un cambio importante para los desarrolladores.

Durante algunos años, la escasez de espacio industrial impulsó la construcción especulativa de naves incluso antes de contar con un usuario.

En 2026, algunos mercados presentan más disponibilidad.

En Monterrey, por ejemplo, la vacancia alcanzó 6.8% durante el segundo trimestre, mientras que CBRE describe el mercado como una fase de normalización y mayor competencia entre propietarios.

Esto podría favorecer proyectos más selectivos:

built-to-suit, ampliaciones y edificios diseñados para necesidades específicas.

En otras palabras, puede haber menos espacio genérico y más infraestructura especializada.

4. Mega proyectos industriales también están regresando

Otra fuente importante de construcción son las grandes instalaciones productivas.

En abril de 2026, la Secretaría de Economía informó avances de la tercera fase del complejo de Ternium en Pesquería, Nuevo León, que representa aproximadamente 4,000 millones de dólares e incluye una nueva acería y nuevas líneas industriales.

Ese mismo mes comenzó en Sinaloa la construcción del proyecto Pacífico Mexinol, con una inversión superior a 3,300 millones de dólares para una planta de metanol de ultra bajas emisiones. El proyecto prevé más de 6,400 empleos entre construcción y operación.

Estos desarrollos ilustran otra oportunidad:

la construcción industrial ligada a proyectos de acero, química, energía y procesos de gran escala.

Aquí el requerimiento va mucho más allá de levantar un edificio.

Incluye cimentaciones especiales, montaje de equipos, estructuras, tuberías, procesos eléctricos, instrumentación y seguridad industrial.

El próximo negocio puede estar en ampliar, no necesariamente construir desde cero

Otra tendencia importante es la expansión de instalaciones existentes.

Por ejemplo, en Monterrey, CBRE señaló durante el primer trimestre de 2026 que 87% de la demanda industrial provino de expansiones de empresas que ya tenían operaciones en la región.

Esto es particularmente relevante para empresas constructoras pequeñas y medianas.

No todos los proyectos futuros serán megaplantas.

También habrá demanda de:

ampliaciones;
nuevas líneas;
cuartos limpios;
almacenes;
infraestructura eléctrica;
automatización;
adecuaciones;
oficinas técnicas;
áreas de servicios.

Para muchos proveedores regionales, este mercado puede ser incluso más accesible que competir por una planta completa.

Entonces, ¿qué segmento crecerá más?

Probablemente no exista un único ganador.

Cada mercado tendrá dinámicas diferentes.

Data centers: menor número de proyectos, pero enormes inversiones y elevada especialización.

Logística: grandes volúmenes de superficie, especialmente alrededor de zonas metropolitanas y corredores estratégicos.

Manufactura: continúa siendo el principal motor de inversión industrial y genera tanto nuevas plantas como expansiones.

Procesos industriales especializados: menos proyectos, pero inversiones individuales extremadamente grandes.

La oportunidad para cada constructor dependerá de sus capacidades.

La nueva ventaja competitiva será la especialización

Construir una nave industrial estándar y construir un centro de datos pueden parecer actividades relacionadas.

Pero técnicamente son negocios muy distintos.

Los proyectos futuros pueden exigir experiencia en:

Energía
Subestaciones, respaldo eléctrico y gestión de cargas.
Refrigeración
Especialmente en data centers y procesos industriales.
Protección contra incendios
Cada instalación requiere soluciones particulares.
Automatización
Logística y manufactura demandan instalaciones compatibles con equipos robotizados.
Eficiencia energética
Cada vez más proyectos buscan reducir consumo y emisiones.
Conectividad
Especialmente infraestructura digital.

Por eso, las constructoras que desarrollen capacidades técnicas específicas pueden diferenciarse mucho más que aquellas que compitan únicamente en precio por metro cuadrado.

El Bajío tiene una posición interesante

Para Guanajuato y el Bajío, esta transformación tiene especial relevancia.

La región cuenta con una fuerte base manufacturera y corredores logísticos consolidados. Además, la proximidad con Querétaro significa que el crecimiento de infraestructura digital puede generar oportunidades indirectas para proveedores regionales.

No necesariamente todas las inversiones estarán físicamente en Guanajuato.

Pero empresas locales pueden participar como proveedores de:

estructuras, instalaciones eléctricas, automatización, mantenimiento, ingeniería, componentes, HVAC, seguridad industrial y servicios especializados.

La oportunidad regional debe analizarse como una cadena, no solamente como metros cuadrados construidos dentro del estado.

¿Cómo prepararse para la siguiente ola?

Una empresa del sector construcción puede comenzar preguntándose:

1. ¿En qué tipo de proyectos somos realmente especialistas?

2. ¿Podemos trabajar infraestructura eléctrica de alta capacidad?

3. ¿Tenemos experiencia con instalaciones críticas o automatizadas?

4. ¿Qué certificaciones y estándares exigen esos mercados?

5. ¿Podemos integrarnos como subcontratistas de grandes EPC o desarrolladores?

La respuesta determinará dónde tiene mayor sentido competir.

Conclusión

La próxima gran demanda de construcción industrial en México probablemente no vendrá de una sola fuente.

La manufactura continúa siendo el principal motor productivo y sigue generando plantas y expansiones. La logística mantiene una fuerte demanda alrededor de grandes mercados de consumo. Y los centros de datos están creando una categoría de proyectos con niveles de inversión e infraestructura eléctrica pocas veces vistos en desarrollos inmobiliarios tradicionales.

En 2026, además, los datos muestran que el mercado comienza a ser más selectivo: hay más disponibilidad industrial en algunas ciudades, mientras los proyectos especializados siguen creciendo.

Para las empresas de construcción, la pregunta ya no debería ser únicamente:

“¿Dónde se construirán más metros cuadrados?”

Sino:

“¿Qué tipo de infraestructura necesitarán las industrias que están recibiendo la nueva inversión?”

Porque el siguiente gran proyecto puede parecer una nave desde afuera, pero por dentro requerirá capacidades completamente distintas.

Y ahí estará una parte importante de la oportunidad.

Fuentes consultadas

Nota: Este artículo fue desarrollado con el apoyo de herramientas tecnológicas avanzadas y revisado por el Departamento de Comunicación de CANACINTRA León, destacando la colaboración entre innovación tecnológica y experiencia humana.